In Etappen planen lässt sich ein Umbau, ein Hauskauf nicht. Bei der Hypothek stehen die Eckwerte vor der Unterschrift fest: Eigenmittel, Tragbarkeit, Amortisation. Wer hierzulande kauft, rechnet nach anderen Regeln als jemand in Deutschland — und mit der falschen Vorlage verschätzt man sich um sechsstellige Beträge.
Den Rahmen setzt in der Schweiz kein Gesetz, sondern die Selbstregulierung der Banken. Zwei Vorgaben stehen in den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, die von der FINMA als Mindeststandard anerkannt sind (Quelle: Schweizerische Bankiervereinigung, 2025). Erstens mindestens 10 Prozent Eigenmittel, die nicht aus der zweiten Säule stammen. Zweitens eine lineare Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts, innert höchstens 15 Jahren. Ein Widerrufsrecht wie beim Konsumkredit gibt es nicht, denn das Konsumkreditgesetz nimmt grundpfandgesicherte Kredite ausdrücklich aus.
Deutsche Rechner beantworten eine andere Frage
Nördlich der Grenze heisst das Produkt Baufinanzierung. Vereinbart wird der Zins für eine feste Sollzinsbindung. Am Ende dieser Frist steht eine Restschuld offen, für die es eine Anschlussfinanzierung braucht — wahlweise vorab gesichert über ein Forward-Darlehen. Das Preisniveau liegt deutlich höher als hier: Für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte betrug der effektive Jahreszins im Juni 2026 4,00 Prozent (Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, 2026). Dafür kennt das deutsche Recht ein Kündigungsrecht ohne Schweizer Entsprechung. Nach zehn Jahren darf mit sechs Monaten Frist gekündigt werden. Vertraglich ausschliessen lässt sich dieses Recht nicht (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 4 BGB).
Praktisch wird der Unterschied, sobald Verwandte in Deutschland bauen oder ein Onlinerechner mit deutschen Feldern arbeitet. Welche Papiere dort ins erste Bankgespräch gehören — Lohnabrechnungen, Steuerbescheide, Eigenkapitalnachweise, Objektunterlagen — und welche Fragen im Termin geklärt sein sollten, ist für die deutsche Immobilienfinanzierung aufbereitet. Eine Schweizer Bank verlangt eine andere Liste und stellt eine andere Rechnung auf.
Schritt 1: Eigenmittel sortieren, Vorbezug getrennt halten
Zählen Sie zuerst zusammen, was ohne Fremdkapital vorhanden ist: Erspartes, Wertschriften, Guthaben der Säule 3a. Dazu kommen Erbvorbezüge, Schenkungen oder Darlehen aus dem engen Familienkreis, sofern die Bank eine schriftliche Bestätigung erhält. In eine eigene Spalte gehört das Kapital aus der Pensionskasse. Zu den geforderten 10 Prozent harten Eigenmitteln zählt es nämlich nicht.
Beim Vorbezug aus der beruflichen Vorsorge gelten eigene Schwellen. Mindestens 20 000 Franken muss beziehen, wer diesen Weg geht, und möglich ist das nur alle fünf Jahre; nach dem 50. Altersjahr kommt eine zusätzliche Begrenzung dazu (Quelle: WEFV Artikel 5, Fassung 2017). Verheiratete brauchen die schriftliche Zustimmung des Ehegatten, und die späteren Vorsorgeleistungen sinken entsprechend. Wer vorbezieht, verschiebt Geld aus dem Alter in die Gegenwart. Das ist eine Finanzierungsentscheidung, keine Gratisreserve.
Schritt 2: Tragbarkeit mit dem kalkulatorischen Zins rechnen
Gerechnet wird in der Bank nicht mit dem Zins, den Sie heute zahlen, sondern mit einem kalkulatorischen. Als nachhaltig bezeichnet die FINMA bei selbst genutzten Wohnliegenschaften eine Belastung bis 38 Prozent des Nettoeinkommens (Quelle: FINMA-Faktenblatt Hypothekarmarkt, 2025). Gerechnet wird dabei mit 5 Prozent kalkulatorischem Zins auf den Kreditbetrag und mit 0,8 Prozent Nebenkosten des Belehnungswerts. Das ist eine Aufsichtserwartung, kein Gesetz — einzelne Institute rechnen strenger.
Ein Rechenbeispiel mit offen gelegten Annahmen: Kaufpreis 900 000 Franken, 180 000 Franken Eigenmittel, Hypothek 720 000 Franken. Kalkulatorisch ergeben sich 36 000 Franken Zins, 7 200 Franken Nebenkosten und 8 000 Franken Amortisation pro Jahr, zusammen 51 200 Franken. An der 38-Prozent-Marke gemessen braucht dieser Haushalt rund 134 700 Franken Nettoeinkommen im Jahr. Tatsächlich fliesst zurzeit viel weniger Zins ab, und genau deshalb wirken Budgets auf dem Kontoauszug bequem, die in der Bankrechnung durchfallen.
Schritt 3: Amortisation und Ausstattung in einer Rechnung
Acht Tausender Amortisation im Jahr bleiben kein Nebenposten. Neben Zins und Unterhalt steht damit eine dritte feste Zahlung im Budget. Wer danach in die Ausstattung investiert, sollte die Folgekosten mitrechnen: Ein Whirlpool im Garten verlangt Strom, Wasser und Pflege, Jahr für Jahr. Läuft die Hypothek über die Pensionierung hinaus, zählt zudem das dann tiefere Einkommen; ein Nebenerwerb im Ruhestand verschiebt Budget, Steuern und Sozialabgaben zugleich.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenmittel brauche ich für eine Hypothek?
Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts müssen aus Mitteln stammen, die nicht aus der zweiten Säule kommen. In der Praxis sind es meist 20 Prozent, weil die Bank darüber hinaus selten finanziert. Liegt der Kaufpreis über dem Belehnungswert, ist diese Differenz vollständig aus eigenen Mitteln zu decken.
Zählt der Vorbezug aus der Pensionskasse als Eigenmittel?
Mitfinanzieren darf er den Kauf, die geforderten harten Eigenmittel ersetzt er aber nicht. Für die Bank sind das zwei getrennte Töpfe. Wer beides vermischt, kommt beim Beratungsgespräch auf eine zu hohe Kaufsumme.
Was ist ein Forward-Darlehen, und gibt es das hier?
In Deutschland sichert ein Forward-Darlehen den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren fällig wird. Weil die Zinsbindung dort das zentrale Risiko ist, hat sich dieses Produkt entwickelt. In der Schweiz übernimmt die Forward-Festhypothek eine ähnliche Rolle, die Rechtslage dahinter ist aber eine andere.
Warum rechnet die Bank mit 5 Prozent Zins?
Gemeint ist ein Stresstest über die ganze Laufzeit, nicht der heutige Preis. Zeigen soll er, ob die Finanzierung auch nach einem Zinsanstieg noch trägt. Die FINMA nennt ihn als Beispiel für nachhaltige Kriterien und lässt den Instituten Spielraum nach oben.
Fazit: zuerst die Tragbarkeit, dann das Inserat
Rechnen Sie vor der ersten Besichtigung die kalkulatorische Belastung durch: 5 Prozent auf die geplante Hypothek, 0,8 Prozent Nebenkosten, dazu die jährliche Amortisation. Teilen Sie die Summe durch 0,38, und Sie kennen das Nettoeinkommen, das eine Bank sehen will. Erst danach lohnt der Blick auf Objekte — und der Vergleich mit deutschen Zahlen bleibt das, was er ist: eine Einordnung, kein Rechenweg für die Schweiz.
